Assinatura digital: um passo para simplificar negócios imobiliários
Tornar a assinatura digital mais simples e mais comum nos contratos do setor imobiliário é um desafio que ganha ainda mais relevância no atual contexto.
Autor: Redação
17 de junho de 2020
Num contexto e numa área, como o imobiliário, em que os negócios e contratos são feitos à distância ganha ainda mais importância a implementação e validação de uma assinatura digital nestes documentos.
A Covid-19 e as medidas de confinamento e restrição à circulação obrigaram a que o processo de implementação de tecnologias digitais fosse acelerado em muitas áreas. O setor do imobiliário não foi exceção.
Os agentes, que já há muito trabalhavam com clientes que vivem noutras cidades ou países, conhecem bem as dificuldades relacionadas com as assinaturas não presenciais de contratos.
Durante a pandemia, e apesar do abrandamento nos negócios, esta necessidade de recorrer a meios digitais foi ainda maior. Felizmente, as medidas de contenção anunciadas pelo Governo trouxeram também uma simplificação nos processos relacionados com a recolha de assinaturas.
O Artigo 16.º-A, do Decreto-Lei n.º 12-A/2020, que estabelece medidas excecionais e temporárias relativas à pandemia, determinava a força probatória das cópias digitalizadas e das fotocópias dos atos e contratos reconhecendo a estes documentos validade igual à dos originais.
O mesmo artigo diz também que essa validade se mantém “ainda que coexistam no mesmo ato ou contrato formas diferentes de assinatura”.
No início de maio, o Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) veio reforçar, através de uma circular, que “as entidades com atividade de mediação imobiliária e de construção (…) poderão celebrar contratos de mediação imobiliária, de empreitada e de subempreitada, quando aplicável, com os seus clientes recorrendo ao disposto” no referido artigo.
“Os contratos-promessa de compra e venda de imóveis poderão ser celebrados e assinados de forma manuscrita ou através de assinatura eletrónica qualificada com base no referido normativo legal e na legislação aplicável”, esclarece o IMPIC.
Para o setor da mediação imobiliária, a situação de exceção causada pela pandemia pode ser uma forma de tornar estes procedimentos mais comuns, facilitando os negócios com e entre clientes que estão geograficamente distantes.
O Imobiliário em Direto de 2 de junho centrou-se sobre este tema, alertando para a necessidade de simplificar o processo de assinatura digital, tornando-o assim mais acessível.
Na conversa sobre “A vinculação à distância em negócios sobre imóveis”, Ricardo Matos Fernandes, advogado e formador da Domínio Binário, fez o enquadramento jurídico sobre os contratos no setor imobiliário.
Lembrou também que, durante a fase de confinamento, foi ainda mais notório que a assinatura manuscrita é um processo complexo, sobretudo quando envolve emigrantes”: “Serviu para mostrar que isso é um obstáculo ao trabalho do mediador. O facto de nós termos de ter alguém que tem de estar presente e subscrever o documento pelo seu próprio punho para que o processo faça o seu percurso é um obstáculo”.
O advogado reforçou que “os processos de vinculação têm de ser fiáveis” e que são essenciais para que se prove, mais tarde, que num determinado momento existiu um entendimento entre duas partes, seja para um CMI, para um CPCV ou para determinar o valor de venda de um imóvel”.
“A formalização dos atos, quer no licenciamento, quer nas transações e negociações servem primeiro como forma de controlar a legalidade e depois de prova e de verificação da legalidade das declarações de vontade naquele momento de negociação”, explicou.
Ou seja, sendo um contrato determinante para o setor, entende que é importante ter “formas alternativas de subscrição de documentos que não respeitem os condicionalismos que a lei obriga”.
Uma necessidade ainda maior nos casos dos CMI, sobretudo quando existe exclusividade, já que daí advém a remuneração para os mediadores.
Os obstáculos à implantação de assinaturas digitais
A obrigatoriedade dos contratos escritos e assinados não implica, porém, que todos os intervenientes tenham de estar no mesmo espaço físico ou que a assinatura seja manuscrita. O Decreto-Lei n.º 290-D/99, que aprova o regime jurídico dos documentos eletrónicos e da assinatura digital, regulamentou esta prática.
“A lei está em vigor há 20 anos e temos enorme dificuldade em utilizar estes processos. Porque não estamos habituados a fazer de outra forma. O tempo demonstrou que era importante, que era bom que existisse, que era muito confortável, mas continuamos agarrados a uma velha tradição de estarmos todos presentes na assinatura de um contrato”, sublinha.
Na sua opinião, existe ainda um outro entrave, relacionado com a complexidade das assinaturas eletrónicas. “Tem a ver com a questão técnica, porque o Estado ainda não conseguiu criar formas de adesão aos certificados digitais que permitam a vulgarização deste tipo de procedimentos”.
Ricardo Matos Fernandes focou também outro aspeto que parece ser um travão às assinaturas digitais: a verificação da identidade do signatário. Mas lembrou que, no âmbito da prevenção do branqueamento de capitais, os agentes imobiliários têm já uma série de obrigações relacionadas com a identificação dos clientes.
“O trabalho do mediador deve ter relevância probatória numa situação de conflito. A mediação entrou num conjunto de atividades que verifica a idoneidade das pessoas e negócios. Estamos a fazer um trabalho gigantesco prévio à celebração do documento e todo esse trabalho em que essencialmente estamos a identificar pessoas já não serve?”, questionou.
“Os agentes imobiliários têm de ser agentes de certeza e de segurança jurídica”, sublinhou.
A questão da segurança – ou seja, saber se a assinatura é ou não verdadeira – parece ser também um obstáculo a que a assinatura eletrónica se torne a regra e não a exceção. Um argumento que, na sua opinião, também se aplica às assinaturas manuscritas.
E lembrou que, em caso de contenda jurídica, há sempre forma de provar, por exemplo, que só determinada pessoa, com acesso a determinada chave digital, poderia ter feito aquela assinatura.
Lançar o desafio
Assim, e para que estes processos possam continuar a ser seguros mas sejam, simultaneamente, mais acessíveis, podem ser implementadas soluções que são já usadas pela maioria das pessoas: “Porque não criar novas formas de autenticar as pessoas que estão a assinar e que hoje em dia já estão a ser utilizadas de uma forma vulgar, por exemplo, no homebanking”?
Criar um modelo que permitisse que, em poucos minutos, pessoas em diferentes localizações pudessem assinar o mesmo documento simplificaria processos e pouparia tempo e dinheiro.
“Se o modelo de assinaturas digitais não é o adequado, altere-se o modelo e crie-se um novo sem a complexidade”, desafiaram os intervenientes, lançando assim uma discussão de grande importância para o setor imobiliário.
A Covid-19 e as medidas de confinamento e restrição à circulação obrigaram a que o processo de implementação de tecnologias digitais fosse acelerado em muitas áreas. O setor do imobiliário não foi exceção.
Os agentes, que já há muito trabalhavam com clientes que vivem noutras cidades ou países, conhecem bem as dificuldades relacionadas com as assinaturas não presenciais de contratos.
Durante a pandemia, e apesar do abrandamento nos negócios, esta necessidade de recorrer a meios digitais foi ainda maior. Felizmente, as medidas de contenção anunciadas pelo Governo trouxeram também uma simplificação nos processos relacionados com a recolha de assinaturas.
O Artigo 16.º-A, do Decreto-Lei n.º 12-A/2020, que estabelece medidas excecionais e temporárias relativas à pandemia, determinava a força probatória das cópias digitalizadas e das fotocópias dos atos e contratos reconhecendo a estes documentos validade igual à dos originais.
O mesmo artigo diz também que essa validade se mantém “ainda que coexistam no mesmo ato ou contrato formas diferentes de assinatura”.
No início de maio, o Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) veio reforçar, através de uma circular, que “as entidades com atividade de mediação imobiliária e de construção (…) poderão celebrar contratos de mediação imobiliária, de empreitada e de subempreitada, quando aplicável, com os seus clientes recorrendo ao disposto” no referido artigo.
“Os contratos-promessa de compra e venda de imóveis poderão ser celebrados e assinados de forma manuscrita ou através de assinatura eletrónica qualificada com base no referido normativo legal e na legislação aplicável”, esclarece o IMPIC.
Para o setor da mediação imobiliária, a situação de exceção causada pela pandemia pode ser uma forma de tornar estes procedimentos mais comuns, facilitando os negócios com e entre clientes que estão geograficamente distantes.
O Imobiliário em Direto de 2 de junho centrou-se sobre este tema, alertando para a necessidade de simplificar o processo de assinatura digital, tornando-o assim mais acessível.
Na conversa sobre “A vinculação à distância em negócios sobre imóveis”, Ricardo Matos Fernandes, advogado e formador da Domínio Binário, fez o enquadramento jurídico sobre os contratos no setor imobiliário.
Lembrou também que, durante a fase de confinamento, foi ainda mais notório que a assinatura manuscrita é um processo complexo, sobretudo quando envolve emigrantes”: “Serviu para mostrar que isso é um obstáculo ao trabalho do mediador. O facto de nós termos de ter alguém que tem de estar presente e subscrever o documento pelo seu próprio punho para que o processo faça o seu percurso é um obstáculo”.
O advogado reforçou que “os processos de vinculação têm de ser fiáveis” e que são essenciais para que se prove, mais tarde, que num determinado momento existiu um entendimento entre duas partes, seja para um CMI, para um CPCV ou para determinar o valor de venda de um imóvel”.
“A formalização dos atos, quer no licenciamento, quer nas transações e negociações servem primeiro como forma de controlar a legalidade e depois de prova e de verificação da legalidade das declarações de vontade naquele momento de negociação”, explicou.
Ou seja, sendo um contrato determinante para o setor, entende que é importante ter “formas alternativas de subscrição de documentos que não respeitem os condicionalismos que a lei obriga”.
Uma necessidade ainda maior nos casos dos CMI, sobretudo quando existe exclusividade, já que daí advém a remuneração para os mediadores.
Os obstáculos à implantação de assinaturas digitais
A obrigatoriedade dos contratos escritos e assinados não implica, porém, que todos os intervenientes tenham de estar no mesmo espaço físico ou que a assinatura seja manuscrita. O Decreto-Lei n.º 290-D/99, que aprova o regime jurídico dos documentos eletrónicos e da assinatura digital, regulamentou esta prática.
“A lei está em vigor há 20 anos e temos enorme dificuldade em utilizar estes processos. Porque não estamos habituados a fazer de outra forma. O tempo demonstrou que era importante, que era bom que existisse, que era muito confortável, mas continuamos agarrados a uma velha tradição de estarmos todos presentes na assinatura de um contrato”, sublinha.
Na sua opinião, existe ainda um outro entrave, relacionado com a complexidade das assinaturas eletrónicas. “Tem a ver com a questão técnica, porque o Estado ainda não conseguiu criar formas de adesão aos certificados digitais que permitam a vulgarização deste tipo de procedimentos”.
Ricardo Matos Fernandes focou também outro aspeto que parece ser um travão às assinaturas digitais: a verificação da identidade do signatário. Mas lembrou que, no âmbito da prevenção do branqueamento de capitais, os agentes imobiliários têm já uma série de obrigações relacionadas com a identificação dos clientes.
“O trabalho do mediador deve ter relevância probatória numa situação de conflito. A mediação entrou num conjunto de atividades que verifica a idoneidade das pessoas e negócios. Estamos a fazer um trabalho gigantesco prévio à celebração do documento e todo esse trabalho em que essencialmente estamos a identificar pessoas já não serve?”, questionou.
“Os agentes imobiliários têm de ser agentes de certeza e de segurança jurídica”, sublinhou.
A questão da segurança – ou seja, saber se a assinatura é ou não verdadeira – parece ser também um obstáculo a que a assinatura eletrónica se torne a regra e não a exceção. Um argumento que, na sua opinião, também se aplica às assinaturas manuscritas.
E lembrou que, em caso de contenda jurídica, há sempre forma de provar, por exemplo, que só determinada pessoa, com acesso a determinada chave digital, poderia ter feito aquela assinatura.
Lançar o desafio
Assim, e para que estes processos possam continuar a ser seguros mas sejam, simultaneamente, mais acessíveis, podem ser implementadas soluções que são já usadas pela maioria das pessoas: “Porque não criar novas formas de autenticar as pessoas que estão a assinar e que hoje em dia já estão a ser utilizadas de uma forma vulgar, por exemplo, no homebanking”?
Criar um modelo que permitisse que, em poucos minutos, pessoas em diferentes localizações pudessem assinar o mesmo documento simplificaria processos e pouparia tempo e dinheiro.
“Se o modelo de assinaturas digitais não é o adequado, altere-se o modelo e crie-se um novo sem a complexidade”, desafiaram os intervenientes, lançando assim uma discussão de grande importância para o setor imobiliário.
